Hypotéka je úvěr, za který se ručí kupovanou nebo jinou nemovitostí, dostatečné hodnoty. Době, kdy bylo možné ze 100 procent ručit za hypotéku kupovanou nemovitostí však už dávno odzvonilo. Maximální hodnota hypotéky může být z nařízení ČNB v současné době ve výši 90 % hodnoty nemovitosti, drtivá většina bankovních domů na českém trhu, však toto kritérium ještě zpřísňuje.
Jestli však stále uvažujete o hypotéce, jistě byste měli vědět, za jakých podmínek jsou tyto úvěry poskytovány a jaké důvody nejčastěji vedou k jejich zamítnutí. A přesně tomu se budou věnovat následující řádky.
1. Záznamy v registrech dlužníků
Vaše úvěrová historie by měla vypadat jako nepopsaná strana knihy, tudíž bez jediné čárky. I u tradičních účelových, neúčelových nebo spotřebitelských úvěrů musíte splňovat požadavky poskytovatele půjčky, v případě hodnocení bonity žadatele o hypotéku však jsou banky velice striktní.
Hypotéky jsou dlouhodobým závazkem a velmi vysokým úvěrem, proto banku v prvé řadě zajímá, zda bude klient schopný dostát svým závazkům, jakýkoliv záznam v registrech tak znamená stopku ve schvalovacím procesu hypotéky.
- Řešení – Jediným východiskem je vyčkat na výmaz. V nebankovním registru (NRKI) dojde ke smazání záznamu po půl roce, v bankovním registru (BRKI) po roce a nejdéle si počkáte u registru SOLUS a to 3 roky.
Může vás zajímat: Jak si prověřit svou úvěrovou historii?
2. Žadatel nemá dostatečný příjem
Výše příjmů každého zájemce o hypotéku přímo ovlivňuje šanci na její schválení. Musí už přes rok splňovat dvě základní kritéria:
- Výše všech úvěrů nesmí přesáhnout 9 čistých ročních příjmů žadatele
Matematika je to poměrně jednoduchá. Většina z populace nemůže při žádosti o hypotéku počítat s čistým štítem. Může se jednat o kontokorent (započítává se úvěrový limit), nějaký ten úvěr (stávající výše jistiny) nebo třeba kreditní kartu (limit přečerpání), podstatné ovšem je, že součet všech těchto částek včetně hypotéky nesmí přesáhnout devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele.
- Měsíční splátka všech dluhů nesmí přesáhnout 45 % čistého příjmu žadatele
Zde si při výpočtech měsíční splátky všech dluhů banka počíná podobně jako u předchozího kritéria, a navíc je ještě o něco přísnější. Aby si byly banky jisté, že budete opravdu v budoucnu schopni splácet, navyšují splátku hypotečního úvěru ještě o pětinu a některé z nich navíc od vašeho čistého příjmu odečítají životní minimum za každou osobu v domácnosti.
- Řešení – Z takto svízelné situace se lze dostat dvěma způsoby. Buď si musíte najít ještě vedlejší zdroj příjmů, anebo zažádat o hypotéku například s partnerem.
3. Nedostatečná finanční rezerva
Dvakrát si před žádostí o hypotéku zkontrolujte stav osobních financí, neboť je nutné mít dostatečnou finanční rezervu. Ačkoliv je z nařízení ČNB maximální výše hypotéky 90 % zastavené nemovitosti, banky na českém trhu jsou přísnější a neposkytnou vám vyšší než 70–80 % hypotéku.
Zbytek z kupní ceny je pak nutné zaplatit z vlastních zdrojů. Navíc nezapomínejte na 4 % daň z nabytí nemovitosti, která může být díky dnešním cenám nemovitostí bez problémů 6místnou částkou. Toto opatření představuje ochranu trhu ze strany ČNB. Na hypotéku tak nedosáhnou lidé, kteří by neměli na její splácení.
- Řešení – Pokud se chcete spoléhat sami na sebe, je třeba začít si spořit již několik let dopředu, abyste měli v době žádosti o hypotéku k dispozici několik set tisíc Kč.
Druhou možností pak může být zástava druhé nemovitosti, s čímž vám mohou pomoci rodinní příslušníci, pravděpodobně rodiče. Cena zastavených nemovitostí se sčítá a hodnota hypotéky je počítaná ze součtu odhadních cen obou nemovitostí.
Poslední možností pak je vzít si další úvěr, ať už na bydlení, nebo ze stavebního spoření a tím zbytek nemovitosti dofinancovat. V takovém případě však můžete narazit na pravidlo o celkové výši úvěrů případně celkové výši měsíční splátky (viz výše).
4. Problémy s dokumentací
Poslední překážkou na cestě za vytouženým cílem – novým domovem – může být nevyzpytatelná administrativa. Dokumentace týkající se stavby nebo zastavené nemovitosti je nebývale široká a dokud nejsou peníze převedené na správné účty, vždy se může objevit nějaké nepříjemné překvapení.
Problémy se stavebním povolením při zástavě nemovitosti, která je ve výstavbě, věcná břemena, která neočekávaně objevíte v katastru nemovitostí nebo již uvalené zástavní právo jsou pouze špičkou ledovce.
- Řešení – Pečlivost a vytrvalost v průběhu schvalovacího procesu, ať už budeme hovořit o stavebním řízení v případě stavby, nebo vyřizování administrativních povinností spojených se žádostí. Pokud kupujete již stojící nemovitost, pak by měl být náhled do katastru nemovitostí nutným minimem. Slepá důvěra by se vám nemusela vyplatit.
Vložit komentář